Ak sme úspešne stanovili cenu, za ktorú chceme svoju nehnuteľnosť ponúkať je potrebný ďalší krok a to dať vedieť čo najviac ľuďom informáciu, že sme sa rozhodli niečo predať. Je 21. storočie, naše životy ovplyvňuje vo veľkej miere internet. Preto sa nebudem zmieňovať o veciach ako je napríklad riadková inzercia v tlačených médiách ako napríklad Avízo, alebo nejaké regionálne periodikum. Aj tu platí, že čo nie je na internete akoby ani nebolo. V rámci internetu sa ponúka niekoľko inzertných webov, ktoré sú zamerané buď výhradne na ponuku nehnuteľnosti (topreality.sk, nehnutelnosti.sk a pod.), alebo taktiež weby, ktoré sa zameriavajú na predaj všetkého možného (napr. bazos.sk)

Rôzne inzertné weby majú rôznych návštevníkov. Pokiaľ budete predávať luxusný byt v novostavbe v nadštandardnom vybavení, ktorého cena prevyšuje priemer, je asi veľmi nepravdepodobné, že prípadný kupujúci vašu ponuku bude hľadať napríklad na bazos.sk, ktorý už len svojim názvom evokuje bazárové ponuky. Typickým návštevníkom takého webu je niekto, pre koho je prioritnejšia cena ako to nadštandardné vybavenie nehnuteľnosti.

Veľa ľudí si myslí, že k predaju svojej nehnuteľnosti stačí do inzerátu napísať základne informácie a ideálne pridať pár fotiek aby mal kupujúci lepšiu predstavu. VEĽKÝ OMYL.

Vaša nehnuteľnosť v momente, keď sa rozhodnete pre jej predaj sa stáva tovarom ako čokoľvek iné a preto si zaslúži aj kvalitnú prezentáciu, aby ste z jej predaja získali čo najviac. Opäť uvediem niekoľko príkladov.

Skúste sa vcítiť do kože niekoho, kto hľadá nehnuteľnosť, v ktorej by chcel bývať. Plánuje teda urobiť zásadné životné rozhodnutie, často jediné za celý život, lebo práve nehnuteľnosť nie je niečo, čo si kupujete na rok alebo dva. Každý má predstavu, kde by sa mal jeho nový domov nachádzať, aké by mal mať parametre, dispozíciu, proste má svoju predstavu. A takýto človek si každý deň sadne k internetu, aby sa pozrel na aktuálnu ponuku. Môže si vybrať len z ponuky, ktorá je na trhu, preto častokrát musí nakoniec robiť aj nejaké kompromisy, lebo príde na to, že práve jeho predstavy o bývaní sú v niektorých ohľadoch jednoducho nereálne. Stretávam sa na obhliadkach s ľuďmi, ktorý hľadajú svoju vysnívanú nehnuteľnosť niekoľko mesiacov, niekedy rok a dlhšie. Preto veľmi odporúčam sa vcítiť práve do kože takéhoto človeka. Na začiatku je odhodlaný pozrieť sa na každý čo i len trochu zaujímavý inzerát, zavolať dotyčnému kto byt predáva, aby zistil podrobnejšie informácie, ktoré nenašiel v inzeráte  ale sú pre neho dôležité, prípadne si dohodnúť termín obhliadky.

Pokiaľ má to šťastie že inzerovaná nehnuteľnosť je ešte stále k dispozícii (často sa vám môže stať, že majiteľ rokuje s nejakým vážnym záujemcom, prípadne sa už aj dohodli, len ešte nestiahol ponuku z internetu) je reálna šanca, že sa dohodnete na obhliadke. Vyrazíte teda na obhliadku v dohodnutý termín, na ktorej sa dozviete všetko čo vás zaujíma a ste schopný si urobiť reálny obrázok o danej nehnuteľnosti. V tomto prípade platí staré známe, že je lepšie 1x zažiť ako 10x počuť alebo v lepšom prípade vidieť iba na fotkách. Môže nastať niekoľko rôznych scenárov:

  • priamo na mieste zistíte, že sa vám nepáči dispozícia nehnuteľnosti
  • po príchode na “miesto činu” prídete na to, že lokalita nie je úplne podľa vašich predstáv
  • technický stav nehnuteľnosti nie je úplne ideálny a bola by vhodná rekonštrukcia prípadne renovácia, čo bude vyžadovať ďalšie náklady

Všetky tieto aspekty vedú k jednej dôležitej veci. Každá nehnuteľnosť je vlastne tovar, ktorý keď sa rozhodneme predať platí, že vstupujeme aktívne na realitný trh. Veľkou pridanou hodnotu tohto tovaru je, že mu väčšinou hovoríme domov a preto sa v nej chceme cítiť príjemne, pohodlne a bezpečne.

Tak ako každý iný tovar na každom trhu, platí aj pre nehnuteľnosť, že pokiaľ ho chceme predať naozaj najlepšie, musíme ho aj najlepšie odprezentovať. Keď sa napríklad rozhodnete predať svoje ojazdené auto prostredníctvom bazáru, tak tiež platí, že skôr než ho zaradia do ponuky tak ho najprv dôkladne vyčistia, celé umyjú, aby na fotkách, ale aj v reále vyzeralo dobre a udržiavane, popíšu dôkladne jeho technický stav a jazdné vlastnosti. Rovnako musíme pristupovať aj k nehnuteľnosti.

Teraz uvediem niekoľko vecí, ktoré by mali byť zo strany skúseného a kvalitného realitného makléra samozrejmosťou. Pokiaľ sa rozhodnete pre predaj bez jeho asistencie mali by ste sa k týmto veciam aspoň čo najviac priblížiť.

Určite ste už počuli staré známe “prvý dojem, neurobíš dvakrát”. Platí to aj v našom prípade. Skôr než sa pustíme do fotenia nehnuteľnosti je potrebná príprava. Je dobré sa zamyslieť nad tým, kedy bol byt alebo dom naposledy vymaľovaný. Pokiaľ je to viac než 5 rokov, vážne by som sa zamyslel nad tým, či pred samotným predajom nevymaľovať znovu a vrátiť tak život farbám na stenách. Ak máte nehnuteľnosť vymaľovanú na bielo, tak po 5 rokoch steny už aj tak biele nie sú a určite sa nájde kopu nečistôt, pripadne fľakov od rôznych nehôd. V prípade, že je v byte alebo dome viac farieb, tak určite bude platiť, že časom už vybledli. V prípade že tých farieb je viac a vaša nehnuteľnosť hrá v každej miestnosti inou farbou, tiež by som sa zamyslel nad tým či nevymaľovať všetko na bielo. Biela farba je neutrálna, nikoho s ňou neurazíme, pričom veľa výrazných farieb môže na niekoho pôsobiť nie úplne príjemne a pozitívne. A našim cieľom je vzbudiť u potenciálnych kupcov príjemné pocity. Pokiaľ máme vyriešenú otázku s vymaľovaním prichádza na radu ešte dôležitejšia vec a tou je Homestaging.

Nikdy ste nepočuli tento výraz? Nemusíte sa vôbec za nič hanbiť, v našich končinách sa táto služba na rozdiel od zahraničia zatiaľ len začína udomácňovať. Je to profesionálna príprava na fotenie nehnuteľnosti v takom duchu, aby byt alebo dom pôsobil prijemným pocitom, uprataného, útulného priestoru. Jeho súčasťou je dôkladne upratanie a zbavenie priestoru osobných vecí a vecí každodenného použitia. Lebo veci ako magnetky a odkazy na vašej chladničke, prípadne 4 použité uteráky v kúpeľni a výstava čistiacich potrieb na toalete, jednak na atraktívnosti vašej bytu alebo domu vôbec nepridajú a rovnako ani nikoho nezaujímajú.

Nehnuteľnosť, ktorá je pripravená na fotenie a v ideálnom prípade aj na samotné obhliadky, by mala vyzerať ako hotelový apartmán. Decentne, vkusne, bez osobných predmetov, ktoré sú síce pre nás niečím dôležité, ale pre potenciálneho kupca nemusia pôsobiť príjemne

Pred Homestagingom

 

 

 

 

 

 

 

 

Po Homestaging

 

 

 

 

 

 

 

 

Pred Homestagingom

 

 

 

 

 

 

 

Po Homestagingu

 

 

 

 

 

 

 

Pokiaľ sme úspešne zvládli Homestaging, prípadne aspoň generálne upratovanie môžeme sa pustiť do fotenia. Keď sa pozriete na predchádzajúce fotky určite budete vidieť rozdiel. Fotky robené pred Homestagingom som robil len pre vlastnú potrebu mobilom, fotky ktoré sú urobené po Homestagingu má na svedomí profesionálny fotograf. Cieľom nasledujúcich riadkov nie je to, aby som vám dal školenie na fotografovanie. Na to ja nemám vlohy a preto túto prácu vždy zverujem do rúk profesionálovi a výsledok je vždy vidieť na prvý pohlaď. Pokiaľ nemáte fotenie ako veľké hobby a netrúfate si o sebe povedať, že ste aspoň profesionálny amatér nechajte si nehnuteľnosť nafotiť od niekoho, kto tomu rozumie.

Fotka ako taká je to prvé, čo si potenciálny kupujúci v inzercii všimne a tu platí už raz spomínané “prvý dojem neurobíš dvakrát”. Fotografia by mala byť dostatočne svetlá, aby čo najreálnejšie dokumentovala skutočnosť. A použijem ďalšie prirovnanie, lepšie je raz vidieť ako 100 krát počuť. Obzvlášť si je dobré uvedomiť, že nie každý má dar predstavivosti a teda platí, že pokiaľ mu budete svoj byt opisovať podrobne aj celé hodiny, tak pokiaľ ho neuvidí aspoň na fotke nebude mať takmer žiadnu predstavu.

Určite by ste mali vyfotiť všetky miestnosti v byte, aby mali záujemcovia komplexnú predstavu. Ak náhodou vaša kúpeľňa a toaleta pamätajú časy keď sme sa oslovovali súdruh a súdružka alebo sú v stave, že jednoducho vyžadujú rekonštrukciu, tak platí, že takéto fotky by som skôr do inzerátu nevkladal. Môžete ich kľudne urobiť a keby niekto veľmi chcel môžete mu ich dodatočne poslať mailom. Rozhodne urobíte dobre, keď vašu nehnuteľnosť nafotíte aj z vonku a prípadne jej tesné okolie alebo výhľad z okna či balkóna,  pokiaľ je zaujímavý.

V dobách, keď ešte nebol tak rozšírený internet platilo, že v prípade predaja nehnuteľnosti postačovala riadková inzercia. Postačovala, lebo iné a lepšie možnosti ani neexistovali. S nástupom internetu sa toto zmenilo a dôležitou začala byť fotka. Pokiaľ sme však povedali, že je lepšie jeden krát vidieť ako 100 krát počuť, dovolím si tvrdiť,  že úplne najideálnejšie je vidieť a počuť zároveň. V nasledujúcich riadkoch si teda povieme niečo o video prehliadke. V dnešnom svete a vo svete internetu je to dnes najpopulárnejší a najúčinnejší marketingový nástroj. V dobe sociálnych sietí a YouTube každý kto môže natáča videá. A pýtate sa aký má zmysel video prehliadka v prípade nehnuteľnosti? Fotky vám toho napovedia veľa, ale samotné video vám povie ešte viac, takmer všetko. Samotné video prekoná už len jedine osobná prehliadka. Preto vďaka videu môžete svoju nehnuteľnosť odprezentovať čo najlepšie a potenciálny záujemca má hneď jasnú predstavu či sa mu na obhliadku oplatí ísť.

Samotným video prehliadkam sa v súčasnej dobe na Slovensku venuje minimum maklérov. Keď som pred pár rokmi natočil svoju prvú video prehliadku v Prahe bol som jeden z prvých a pritom dnes je to pomerne bežná služba u dosť veľkého počtu maklérov. Rozlišujú sa už len v kvalite, pretože aj v prípade video prehliadky platí, že pokiaľ dvaja robia to isté nikdy to nie je to isté.

Zažil som maklérov ktorý, fotky pospájali do slide show a toto prezentovali ako video prehliadku. Sú makléri, ktorí zoberú do ruky svoj mobilný telefón zapnú video a prejdú sa po byte. Tieto postupy nechcem radšej ani komentovať, lebo to je skôr paródia na video prehliadku. Pomerne dosť veľa maklérov má problém vystúpiť zo svojej komfortnej zóny a postaviť sa pred kameru a preto ich video prehliadky sú len obrazové bez akéhokoľvek komentáru či iných informácii. Niečo podobné ako keby ste sa dnes pozerali na nemý film s Charlie Chaplinom.

Na slovenskom trhu začínajú byt populárne 3D video prehliadky, kedy maklér nechá zosnímať nehnuteľnosť zo všetkých uhlov a vy si potom môžete pozrieť jednotlivé miestnosti z rôznych uhlov. Je to jedna z možností ako nehnuteľnosť prezentovať, ale podľa mňa nie moc šťastná, lebo v tom prípade len vidíme a opäť nič nepočujeme. Video prehliadka by sa mala podobať čo najviac reálnej obhliadke s maklérom počas ktorej sa dozviete všetky dôležité informácie o nehnuteľnosti. Snažím sa videá natáčať tak, aby boli čo najzaujímavejšie a aby sa s nich klienti dozvedeli čo najviac. Skrátka aby boli stručné a výstižné, lebo zase nie každý chce pozerať 15 minútové video. Keď si spomeniem na svoju prvú video prehliadku, tak si pamätám na roztrasené kolená a kým sme natočili prvých použiteľných 15 sekúnd, tak nám to trvalo asi 3 hodiny. Ale dnes to ide našťastie omnoho ľahšie a rýchlejšie. Zatiaľ to nie je ešte na Oscara ale snažím sa zdokonaľovať.

Keď sa bavíme o video prehliadke, mali by sme si tiež povedať, prečo je pri prezentácii dôležitá. V prvom rade platí, že sa vďaka nej odlíšite od veľa ostatných predávajúcich, máte oveľa väčšiu šancu zaujať potenciálnych záujemcov no a nakoniec možno to najdôležitejšie, šetríte si veľmi veľa času. Vďaka tomu, že prostredníctvom videa umožníte potenciálnym klientom takmer dokonalú predstavu o vašej nehnuteľnosti, tak si môžete byť istý, že na obhliadky sa dostavia zväčša už len vážny záujemcovia. Keď som si robil štatistiku počtu obhliadok pri nehnuteľnostiach bez video prehliadky, tak som po čase zistil že, pri bytoch kde som video prehliadku urobil, tak mi stačilo urobiť tretinu reálnych obhliadok na to, aby som sa dopracoval k tomu, že sme si s niekým podali ruky a podpísali rezervačnú zmluvu.

Pokiaľ sme úspešne zvládli homestaging, fotenie, prípadne video prehliadku prichádza na rad príprava samotného inzerátu. Teda jeho obsahu. Aj v tomto prípade platí, čím viac presnejší budete v popise vašej nehnuteľnosti tým viac si ušetríte prácu a čas. Text inzerátu by mal obsahovať všetky dôležité informácie a kľudne ho môžete písať spôsobom, ako by ste priamo niekomu obhliadku bytu robili : Pri vstupe do bytu, vchádzate do priestrannej chodby v ktorej sa nachádza vstavaná skriňa. Z chodby je možné vstúpiť do kuchyne s jedálenským kútom, v ktorej sa nachádza kuchynská linka vyrobená na mieru so vstavanými spotrebičmi…

Nezabudnite na dôležité informácie ako napríklad na ktorom poschodí sa byt nachádza, koľko je poschodí celkom v byte (sú ľudia, ktorý preferujú menšie bytové domy, paneláky z dôvodu menšieho počtu susedov a tým aj väčšieho kľudu), dôležitá je rovnako orientácia bytu, kedy a v akom rozsahu bola robená prípadná rekonštrukcia, z akého materiálu sú okná, aká je podlaha v jednotlivých miestnostiach. Rozhodujúca môže byť občianska vybavenosť v okolí, mladá rodina s deťmi určite ocení blízkosť škôlky alebo školy, rovnako ako zdravotné stredisko, či dostatok zelene, prípadne detské ihrisko.

Rovnako je dobré uviesť aj skutočnosť, či je v byte zavedený plyn alebo len elektrina. Jednoducho povedané, čim viac informácii uvediete, tým menej dodatočných otázok budete musieť zodpovedať prípadným záujemcom telefonicky alebo mailom.

Samozrejmosťou by mal byť aj pôdorys samotnej nehnuteľnosti. Je to ďalšia informácia vďaka ktorej budú mať záujemcovia lepšiu predstavu o dispozícii ponúkanej nehnuteľnosti. Veľakrát som sa stretol aj s tým, že mi na obhliadkach povedali, že pokiaľ v inzeráte nie je pôdorys, tak taký inzerát ignorujú úplne a hľadajú ďalej. Sme opäť pri tom, že pre niekoho možno nie príliš dôležitá vec môže byť naopak rozhodujúca. Aj v tomto prípade platí, že skúsený maklér vám pripraví 3D pôdorys tak, aby naozaj aj u záujemcu zanechal pocit, že prácu robí profesionál.